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En muchas fincas a la hora de cambiar los cargos en la comunidad supone un alivio para muchos propietarios. Especialmente cuando el presidente considera que aquello es su "cortijo" o cree que ha sido electo por el “pueblo llano” (aunque se les olvida que normalmente ningún vecino  quiere ser presidente de la comunidad) o cuando el administrador no es profesional (recordaros que hay “administradores” que están supuestamente cualificados al ser veterinarios o ingenieros técnicos agrónomos por el simple hecho de haber pagado una tasa en un “colegio” profesional).

Aunque es mayor el número de casos en el que el problema es el administrador, también hay casos, y estos son los más graves, en que el presidente intenta gestionar careciendo de unos conocimientos mínimos respecto a las normas legales que regulan las comunidades de propietarios y haciendo caso omiso a las leyes aunque de ello sea advertido.

Él es el presidente y considera que se encuentra capacitado para tomar las decisiones y aunque la Ley dice que la mayoría de las decisiones las toma la junta de propietarios debidamente convocada, se empeña en gestionar según su criterio personal. En este momento es cuando surge el problema para el resto de vecinos e incluso para muchos de los servicios contratados.

Se apropia de las gestiones del administrador de forma errónea (si este es un buen profesional) y empieza su falsa cruzada para salvar al edificio favoreciéndose a sí mismo (casos típicos en que el presidente aprovecha para hacerse un trastero sin comunicárselo a nadie, o esconder el mal trabajo realizado por la empresa de limpieza, mantenimiento de ascensores, el servicio de conserjería o de otros servicios contratados, ya que tiene intereses como una relación de amistad u otros de carácter económico para enriquecerse).

También es típico que busque apoyos entre vecinos que serán futuros presidentes o vicepresidentes mediante “dimes y diretes” para justificarse y ocultar información. Información necesaria para una adecuada gestión y toma de decisiones por parte de la junta de propietarios. No tiene reparos en intentar desprestigiar a cualquiera que se encuentre a su paso sea un vecino o un servicio contratado alegando normalmente que él es vecino y que busca lo mejor para su comunidad.

Son muchos los presidentes de comunidades que se encargan de buscar presupuestos por su cuenta y riesgo y llamar al fontanero o electricista que conocen o con el que han llegado a algún acuerdo económico. Pero es un error. De la búsqueda de presupuestos se debería encargar el administrador (si es un buen profesional), como gestor de la finca que es. Según la urgencia, el coste y otros aspectos de la reparación deberían de ser aprobados por la junta de propietarios (con la reforma de la Ley de junio de 2013 se le otorgan competencias en casos extremos al presidente ya que antes dichas competencias solo las poseía el administrador debiendo informar a la junta de propietarios en la mayor brevedad posible), salvo que exista alguna comisión especial de obras que haya sido adoptada en la propia junta de propietarios. También existen casos en los cuales los distintos servicios contratados no funciona correctamente con el respaldo del presidente (normalmente debido a una relación de amistad u otros intereses poco éticos) y al ser advertidos por el administrador o por algunos vecinos comienza una "batalla sangrienta" en donde se convierten en "naciones aliadas" el presidente y el personal de los servicios contratados, aunque haya un perjuicio para los intereses de la comunidad.

Con la ley en la mano, el administrador debería acometer la mayoría de gestiones y mandatos a los servicios contratados, aunque normalmente el administrador haga partícipe de su trabajo al presidente para un mayor flujo de comunicación. Es más, por sus conocimientos técnicos y trato con proveedores agiliza las actuaciones y los costes de los profesionales suelen ser más económicos, además aconseja sobre el buen funcionamiento de los servicios contratados. También puede realizar un seguimiento continuo del trabajo, una correcta gestión del presupuesto y, si fuera necesario, reclamar por una mala ejecución de las obras y actuaciones del personal contratado o advertir de los perjuicios para la comunidad de la toma de ciertas decisiones. Otra cosa es que el administrador sea un desastre, que también sucede.

La función del presidente es la representación de la comunidad en todos los asuntos que la afecten. Sin pasarse. El problema es que las comunidades de propietarios no tienen claro hasta qué punto hay que delegar una tarea en el presidente, qué derechos tiene por ostentar el cargo, a qué debe hacer frente y a qué no. Y aún se complica más cuando hablamos de las funciones de un servicio contratado externamente o del personal contratado por la propia comunidad.

Como conclusión solo podemos sacar que si tenéis un presidente de este tipo en vuestra comunidad probablemente intente tomar cualquier tipo de decisión a espaldas de los que puedan estar en contra de sus objetivos y sin pasar por una junta de propietarios, os encontrareis los famosos corrillos de vecinos que se callan de forma urgente al verle pasar a usted como propietario, ya que usted no es de su confianza. Y aunque pregunte no le dirán nada hasta que llegue el momento, según su plan previsto, para ejecutar su última batalla antes de proclamarse vencedores.

¡Leer da suerte! y normalmente este tipo de presidentes y sus séquitos no leen la Ley antes de sus erróneas actuaciones. Así que manos a la obra que si este es tu caso la Ley se encuentra de tu parte.

sábado 26 de abril de 2014 a las 13:18

 

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