Mientras avanzamos en las relaciones con los clientes nos vamos dando cuenta que la base legislativa para administra la propiedad horizontal fundamentalmente es la Ley de Propiedad Horizontal y los Estatutos pero no debemos olvidar los artículos del Código Civil que afectan directamente a los bienes comunes.
Son catorce artículos los que debemos tomar consideración para complementar la base legislativa de nuestra comunidad. Los cuales vamos a «desenmarañar» un poco en esta entrada del blog para que sean más entendibles para algunas personas. Además vamos a recalcar la importancia del artículo 396 en donde se definen los elementos comunes del edificio.
El artículo 392 define cuando existe comunidad alegando que nace cuando una propiedad o un derecho pertenece a varias personas.
El artículo 393 hace referencia a que tanto los beneficios como las cargas de la cosa común será proporcional a sus respectivas cuotas, las cuales se considerarán iguales en un principio, si no se han definido proporciones.
En el 394 nos dice que las cosas comunes se deben utilizar adecuadamente y sin perjudicar a la comunidad o a otros propietarios.
El artículo 395 nos habla de la obligación de hacerse cargo todos los propietarios de los gastos de conservación de las cosas comunes, solo pudiendo quedar exento de esta obligación los propietarios que renuncien de su parte de propiedad de la cosa común y por lo tanto no pudiendo hacer uso de ella.
En el artículo 396 nos define los elementos comunes y nos advierte que aunque tengamos en nuestro inmueble una salida directa a la vía pública (por ejemplo un local en los bajos del edificio) somos propietarios de los diferentes elementos comunes.
También hace referencia a que al dividir un elemento privativo inherentemente se divide la parte común correspondiente.
El artículo 397 prohíbe modificar los elementos comunes sin iniciativa común, aunque estos supongan una mejora para todos los propietarios.
El artículo 398 es aplicable, pero en las comunidades se especifica el «quórum» necesario en la Ley de Propiedad Horizontal.
En el artículo 399 define la plena propiedad de su parte comunitaria a cada propietario de la zona común pudiendo enajenarla, cederla, hipotecarla o sustituirla.
El artículo 400 da derecho a cualquier propietario a dividir la cosa común o a mantenerla indivisible si hay acuerdo con un periodo máximo de diez años prorrogable.
En el artículo 401 se matiza el anterior artículo alegando que si un propietario no quiere permanecer en la comunidad tendrá el derecho de salirse siempre y cuando que al dividir lo común quede inservible. Si es un edificio si sus caracteristicas lo permiten se podrá realizarse mediante adjudicación de pisos o locales independientes con sus correspondiente porcentaje de las zonas comunes resultantes.
El artículo 402 comenta que la división se puede realizar por parte de los interesados o por personas seleccionadas por los interesados y si es esta última la división se hará en proporción de los derechos de cada propietario.
En el artículo 403 se refiere al derecho por parte de los acreedores a la división de la zona común con su concurso. Argumentado que si no hay fraude no podrán impugnar la división comunitaria.
El artículo 404 comenta que si la cosa común es indivisible y se adjudica a uno de los propietarios este deberá indemnizar a los demás. Y si no se llega a un acuerdo para que al repartir se la quede un propietario se procederá a su venta y repartición de los beneficios entre todos.
El artículo 405 hace constar que los derechos que pueda tener un tercero sobre la cosa común no desaparecerán al dividirla.
El artículo 406 dice que será aplicable en la división las reglas respecto a la división de la herencia.
Debemos recalcar que en el artículo 396 se definen los elementos comunes, entre los cuales se definen algunos que pueden tener uso privativo y se consideran elementos comunes.
No olvidemos todas las Leyes de aplicación en nuestra supervivencia comunitaria ya que todas se complementan y por lo tanto son necesarias.
Jueves 5 de mayo de 2011 a las 20:10
